Audit par lots d'un portefeuille de trente-six immeubles locatifs, Suisse romande

Le portefeuille

Un investisseur institutionnel, représenté par sa gérance, détient des immeubles locatifs dans plusieurs cantons romands, la plupart dans les cantons de Vaud et de Genève. Trente-six rapports ont été établis pour trente-sept bâtiments construits entre 1894 et 2017 : environ 80'000 m² de surface de référence énergétique et 5,9 MW de puissance de chauffage, de 750 à plus de 10'000 m² par immeuble. Vingt-six étaient chauffés au gaz, dix au mazout.

Les immeubles ont été confiés par lots : un premier lot de treize a fixé la trame des rapports, puis des lots de deux à six ont suivi au rythme des décisions du propriétaire. Les visites se sont tenues à l'automne 2025, les rapports remis entre octobre 2025 et mai 2026.

La question posée

Le propriétaire ne cherchait pas trente-six études isolées, mais de quoi arbitrer immeuble par immeuble avec des chiffres comparables : quelle production, quand, pour quel investissement et quelles émissions évitées. Cela suppose que chaque rapport réponde aux mêmes questions dans le même ordre, avec les mêmes hypothèses de prix de l'énergie et le même horizon.

Ce que nous avons fait

Pour chaque immeuble, nous avons relevé la chaufferie, reconstitué les consommations réelles et comparé de trois à six variantes : pompe à chaleur air-eau, sondes géothermiques, raccordement au chauffage à distance, bois, et remplacement à l'identique comme référence. Chaque variante est chiffrée en investissement, subventions, coût du kWh de chaleur, coût annuel et émissions de CO2, avec une recommandation argumentée.

Les recommandations ne suivent aucune préférence de bureau, elles suivent les bâtiments :

Les dix-neuf solutions de transition ne sont pas un statu quo : pour ces immeubles, la chaudière existante est maintenue ou remplacée pour une durée limitée, parce que le réseau de chaleur arrive dans les années suivantes ou parce qu'une pompe à chaleur ne fonctionnera bien qu'après la rénovation de l'enveloppe. Le rapport fixe l'événement qui déclenche la sortie du fossile et le calendrier à tenir. Les sondes géothermiques ont été étudiées partout où c'était pertinent, sans jamais être retenues. Dans les immeubles anciens, ce sont les températures de départ des radiateurs qui écartent la pompe à chaleur tant que l'enveloppe n'est pas rénovée : le rapport le dit plutôt que de forcer une machine.

Sur les immeubles où les émissions actuelles sont chiffrées, les variantes recommandées réduisent les émissions de CO2 de près de la moitié. Des CECB ont été établis sur une partie du parc.

Ce qui a suivi

En 2026, onze immeubles situés sur le tracé d'un réseau de chaleur ont fait l'objet d'un projet de raccordement, avec puissance à souscrire, sous-station et devis à ±15 %, pour permettre au propriétaire de lancer les travaux. Les premiers contrats de raccordement ont été établis par le distributeur. Une partie des rapports a ensuite été reprise au format demandé par un second gestionnaire, sans refaire les calculs.

Ce qu'il faut en retenir

L'intérêt d'un audit de parc n'est pas la somme des rapports, c'est leur comparabilité : mêmes hypothèses, mêmes indicateurs, et le classement devient une lecture. C'est ce que nous prolongeons aujourd'hui dans l'audit de parc et plan pluriannuel, avec le classement et le budget par exercice. Voir aussi la page propriétaires institutionnels.